屋顶分布式光伏电站的租赁法律风险_应用案例_小九直播平台

屋顶分布式光伏电站的租赁法律风险

发表时间：2023-10-08 22:11:42 来源：应用案例

对于分布式光伏项目而言，最基本的诉求是在光伏电站生命周期内保证对屋顶的租赁权不受影响。在《投资分布式光伏项目的看过来，六律问题全解析》一文中，我们已梳理了对于新项目尽职调查当中必须要格外注意的若干问题，然而在项目运营过程中，屋顶提供方随时有可能出现的破产、抵押、被司法机关查封、执行等问题，对于光伏电站来说更是“心腹大患”。今天，为您继续聊聊分布式光伏电站屋顶租赁法律风险管理。

《城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”各地也对房屋租赁备案登记作出了类似规定。该条规定在实践中似乎“高举而轻落”，执行力度并不大；但是，备案登记对租赁合同效力是否有影响，影不影响到“买卖不破租赁”的执行，实务当中不无疑问。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”从备案登记行为的性质来看，属于行政机关的行政管理行为，不影响合同本身的效力。

上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》（沪高法民一〔2015〕16号）第30条规定：未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生明显的变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”上海高院解释的理由是：大量商业租赁的存在与“买卖不破租赁”保护居民居住权的立法意图不相一致，从平衡交易各方利益的角度看，倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。在此，上海高院区分了商业租赁与住房租赁不同的立法目的；而分布式光伏电站显然属于商业租赁，不属于“买卖不破租赁”立法保护本意。

实践中，有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“买卖不破租赁”原则有两个例外情况：“（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可见，承租人（光伏电站）证明“租赁在先”是保证租赁权利不受查封、抵押影响的重要条件。

实践中，如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，一般可认定租赁合同签订于抵押、查封前。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知（浙高法办〔2014〕39号）规定精神，在未能办理租赁备案登记的情况下，承租人（光伏电站）还考虑以下途径证明“租赁在先”：

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9月25日下午，云南省永平县农村分布式光伏开发项目集中签约仪式举行，标志着我县光伏产业现代化发展水平进一步提升，将有利于促进全县经济社会持续健康发展。县委副书记、县长李建平出席签约仪式并讲话。县委常委、常务副县长赵海主持；县政协副主席、县光伏电站项目工作专班副班长徐正武介绍签约项目

9月22日，吴兴区人民政府关于印发《吴兴区居民生活领域碳达峰行动方案》的通知。其中提到，推动用能清洁转型。加快电气基础设施建设。全力发展屋顶分布式光伏发电。坚持以市场推动为主体，分类探索家庭屋顶光伏项目商业贷款、合同管理、政府统筹等建设模式，探索建立地方性碳汇交易机制，推动屋顶光伏

北极星太阳能光伏网自内蒙古自治区包头市九原区发改委获悉，9月8日，九原区公共建筑0.649MWp屋顶分布式光伏发电项目正式开工建设。该项目已获得包头市竞争性配置优选，项目的建设对于九原区全方面提升分布式光伏发电系统应用水平、构建以新能源为主体的新型电力系统、促进建筑领域绿色低碳转型具有重要的

为贯彻《中央、国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》《国务院关于印发2030年前碳达峰行动方案的通知》，贯彻落实好云南省委“3815”战略、落实好《云南省人民政府关于加快光伏发电发展若干政策措施的通知》（云政发﹝2022﹞16号）、《云南省发展和改革委员会云南省能

8月25日，嘉兴市本级家庭屋顶光伏发电应用项目（2020年-2021年并网项目）2022年发电量补助清单公示，共计238个项目，349.4862万千瓦时，拟补助总金额69.89724万元。原文见下：嘉兴市本级家庭屋顶光伏发电应用项目（2020年-2021年并网项目）2022年发电量补助清单公示根据《嘉兴市全方面推进分布式光伏规模

8月24日，罗普斯金发布了重要的公告称，公司拟计划投资8MW屋顶分布式光伏项目，预计总投资额为3,800万元，资产金额来源为公司自有资金。中亿丰罗普斯金材料科技股份有限公司厂区厂房屋顶加固，建造8MW屋顶分布式光伏，项目通过EPC模式发包工程，依照国家有关政策要求做项目备案，过程中严格遵守法规要求进行施工

8月16日，湖南蓝山县举行户用光伏发电项目开工仪式。据悉，本次开工的项目是蓝山县屋顶分布式光伏项目一期50兆瓦项目。一期可实施规模约50兆瓦，总投资2亿元，全部容量建成投运后，预计平均年发电量约5000万度，每年可节约标准煤1.6万吨。

8月10日，广西柳州市柳江区发布《柳江区农村户用屋顶分布式光伏项目投资开发主体遴选公告》，在全国范围内择优遴选柳州市柳江区农村户用屋顶分布式光伏项目投资开发主体2家，项目建设期2年、运营期20年。运营期满后，如具备开发主体无租金拖欠、无矛盾纠纷、无拖欠企业税费、屋顶光伏设施无安全隐患等

8月2日，临海市发展和改革局公开关于市政协十五届二次会议第001号提案答复的函。其中提到，是大力推进屋顶光伏项目建设。临海市清洁能源发展迅猛，分布式光伏发电装机容量达到31.53万千瓦，其中2023年新增并网5.49万千瓦，新增分布式光伏装机量居台州市第一。我市公共建筑领域光伏建设缓慢，市发改局已

7月20日上午，湖北武穴市田申甲绿色低碳循环农业生产产业园“50MW屋顶分布式光伏发电项目”举行开工仪式。据悉，项目总投资2亿元，总占地面积约600亩，计划装机容量为50MW，拟采用农业轻钢结构大棚+BIPV（光伏建筑一体化）进行屋顶分布式光伏建设，项目投产后，将实现年节约标准煤约1.5万吨，年碳减排

从蠡县人民政府获悉，为贯彻落实分布式光伏电源“应接尽接”工作要求，积极支持“双碳”战略落地，保障电网安全可靠运行，切实提升分布式光伏消纳能力和并网服务水平，指导分布式光伏发电有序开发，蠡县对2023年第三季度220千伏变电站分布式光伏开放容量及供电范围进行公示。表格显示，蠡县目前已接入

污水处理厂披上“光伏外衣”，不仅能治污还能发电！一块儿来看看这个新项目。近日，位于苏州市相城区的一泓污水处理厂1053.25千瓦分布式光伏发电项目正式进场，做好开工准备。这是江苏省首个集多种光伏组件安装形式于一体的污水处理厂光伏项目，也是相城区首个“光伏＋污水处理厂”项目。01光伏+污水处理

8月9日，凉山彝族自治州机关事务管理局发布凉山州公共机构碳达峰实施方案，方案指出，“十五五”期间，因地制宜发挥风电、分布式光伏发电优势，增加储能设备。推进全州公共机构用能结构显著优化、清洁能源、可再次生产的能源得到普遍应用，绿色低碳产品及技术获得大力推广、非化石能源消费比重明显提高、能源

8月28日，盐城市公共资源交易平台发布了高新区污水处理厂2.56MW分布式光伏发电EPC总承包的招标公告(第1次)，项目造价约1400万元，利用高新区污水处理厂厂区内污水池上方空间约2.3万㎡建设分布式光伏发电项目，采用大跨度预应力柔性支架铺设光伏组件，合计装机容量2.56MW，采用“自发自用，余电上网”的

6月6日，北京市东城区人民政府关于印发《东城区碳达峰实施方案》的通知，通知指出，以安全运营为基础，在产业园区、公共机构和建筑领域等因地制宜推广使用分布式光伏发电系统，推进光伏建筑一体化应用。开展能源互联网试点示范建设，大力促进分布式光伏发电就地并网使用。原文如下：各街道办事处，区政

7月18日，福建省工业和信息化厅福建省发展和改革委员会福建省生态环境厅关于印发福建省工业领域碳达峰实施方案的通知，通知指出，鼓励企业、园区就近利用清洁能源，积极推动开展分布式光伏发电市场化交易试点，支持具备条件的企业组织“光伏+储能”等自备电厂、自备电源建设。原文如下：福建省工业和信

今年上半年，分布式光伏再次交出火爆的成绩单，新增并网容量40.96GW，较去年同期增长108%。自2021年以来，分布式光伏连续赶超集中式，成为光伏市场名副其实的“半壁江山”。而随着规模暴涨，分布式光伏也逐渐进入严控期，河北、河南、山东、湖南等多地出台政策，以期促进分布式光伏发电行业健康可持续

北极星太阳能光伏网获悉，7月26日，湖南省交通运输厅发布《湖南省交通运输厅分布式光伏发电建设项目竞争性磋商邀请公告》，邀请符合资格条件的供应商参与竞争性磋商采购活动。公告显示，本项目采购预算为0元。以合同能源管理方式来进行合作，即中标供应商投资、建设、安装和负责运营电站。对于采购人实际

7月25日，英力特发布了重要的公告称，本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过70,000万元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额拟投向以下项目：

7月20日，国家能源局新能源司新能源处处长邢翼腾在“光伏行业2023年上半年发展回顾与下半年形势展望研讨会”上致辞，邢翼腾提到：针对社会普遍关注的分布式光伏纳入绿色电力证书体系事宜，国家能源局正在加强完善绿色电力证书制度，做好可再次生产的能源绿色电力证书全覆盖相关工作。邢翼腾认为，光伏产业机

7月4日，广东省能源局发布《广东省能源局关于省政协十三届一次会议第20230152号提案答复的函》，对民进广东省委员会提出的《关于助力能源结构清洁转型，大规模推进我省分布式光伏发电的提案》作出回复，并表示该提案指出了当前分布式光伏发展存在的实际问题，为推动分布式光伏高水平质量的发展提供了中肯建议

从和谐官地官微获悉，9月28日凌晨，大唐林西县10万千瓦光伏项目顺利实现并网发电。据悉，该项目于今年3月5日开工，从开工到并网发电仅用208天。该项目投资5.96亿元，建设规模100MW，配置30MW/60MWh储能装置，共安装224256块单晶双面双玻光伏组件，其中560单晶双面双玻光伏组件106520块，565单晶双面双

相比两年前的轰轰烈烈，当下的整县分布式光伏推进略显低调，但结合乡村振兴、零碳乡村等战略，整县项目仍旧加速推进，特别是央国企大军，乘势扩大分布式规模。从招标市场来看，今年整县屋顶分布式光伏项目加足马力的，华能当属其一。作为五大发电集团之一，2019年底，华能清洁能源占比处于“五大”下位

2023年9月底，由腾晖光伏供货的北马其顿诺瓦齐（Novaci）的光伏电站顺利并网发电，该项目位于北马其顿煤炭工业中心，占地57公顷，由101000个光伏组件构成，并成为巴尔干半岛西部最大的太阳能光伏电站。据悉，项目建成后将每年为当地提供85GWh电力，可满足30000个家庭用户的电力需求。多年来，腾晖一直

质量安全是电站建设及运维的生命线创维光伏一年一度的“质量万里行”活动，已开展近2个月时间，巡检服务团队以“提升发电效率、提升运行可靠性及提高用户满意度”为目标，以线上线下多重验收及案例分析为手段，正有序有质的开展本次年度巡检任务。“质量万里行”活动将持续进行，叠加“中秋节、国庆节

9月27日，易事特发布关于转让全资子公司股权的公告。公告显示，易事特拟将2个全资光伏电站项目子公司金昌国能太阳能发电有限公司及民勤县国能太阳能发电有限公司的100%股权转让给中核汇能(内蒙古)能源有限公司，股权转让总对价分别为4.305亿元和3.515亿元，涉及光伏装机规模100MW。本次交易完成后，公

易事特9月27日发布了重要的公告称，基于公司业务发展和战略规划，逐步优化电站资产结构，降低应收账款中的可再次生产的能源补贴占比，提高资金使用效率，加强与合作伙伴的合作伙伴关系，公司拟将全资光伏电站项目子公司金昌国能太阳能发电有限公司及民勤县国能太阳能发电有限公司的100%股权转让给中核汇能（内蒙古）能

9月21日，西安市发改委发布《推进西安市分布式光伏电站建设工作导则（试行）》的通知。其中明确，要做好接入消纳工作，提高配电网接纳分布式新能源的能力，保障分布式光伏接入需求；所有新建、扩建或改建的分布式光伏发电站，履行项目备案、设计、安装和验收程序；户用（自然人）分布式光伏发电站装机

9月26日，正泰新能Astronergy亮相郑州经略新能·光伏英雄大会。作为光伏行业盛会，此次大会旨在加强行业内外的交流与合作，一同推动光伏产业高质量发展。今年2月，河南省政府印发《河南省“十四五”现代能源体系和碳达峰碳中和规划》，明确“十四五”时期构建现代能源体系。河南省光伏需求旺盛，2023年上半年

9月21-22日，第五期光伏电站运维（初级）实操培训班在天津顺利开班。本次培训班为期3天，9月19日线日线下实操学习两天，通过线下实操模拟学习，将理论与实践相结合，让学员在学习过程中对知识点的掌握更牢固，从而学以致用。在线下培训第一天正式开课前，主办方举办了开班仪

9月25日晚间，晶科科技发布公告称，为推进户用光伏资产的“高周转”运营策略，公司的全资下属公司河南守诺、江西守诺于2023年9月24日分别与越秀新能源签署股权收购协议，将其持有的河南晶阳、上饶晶宝各100%股权转让给越秀新能源。根据公告，股权转让对价合计为人民币263.55万元，本次交易涉及的公司户